29 de Agosto de 2011

Usucapião


2 milhões de hectares de terras abandonadas; milhares de casas abandonadas: Um manancial para a usucapião
O Estado português tem um especial interesse pela usucapião. Ela é tributada, em sede imposto de selo, por 10% do valor patrimonial tributário do imóvel (para efeitos de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), avaliado em conformidade com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Na legislação portuguesa, a usucapião encontra-se normatizada no capítulo VI do Decreto-Lei nº 47.344, de 25 de Novembro de 1966 (Código Civil Português).
Princípios fundamentais para a aquisição do direito por usucapião:
1. É necessária a permanência no imóvel por, no mínimo, 10 anos (posse titulada – existe um documento a reconhecer a posse efectiva), ou 20 anos no caso de posse não titulada, ou a posse do bem móvel fundada em título aquisitivo e com registo ou 10 anos sem título);
2. Quando a posse é de boa-fé, é menor o lapso de tempo necessário à aquisição do direito;
3. Nenhuma posse violenta ou oculta tem seu lapso de tempo computado.

A usucapião é extremamente facilitada pelo facto de uma boa parte (talvez ainda a maioria) dos imóveis existentes em Portugal não estarem registados no registo predial, figurando apenas nos ficheiros da administração tributária, muitas vezes em nome de pessoas que morreram há dezenas de anos.
A usucapião beneficia o Estado a dois títulos: em primeiro lugar porque ele se credita por 10% do valor do imóvel; em segundo lugar porque essa operação de avaliação lhe permite passar a liquidar o IMI por taxa actualizada.
Como se tornar proprietário por usucapião:
Um desenhador faz a planta do terreno, anota as medições, anota as confrontações, e o pretenso proprietário entrega-as nas finanças juntamente com um requerimento a pedir a inscrição, estando omisso o artigo. Passados cerca de 2 meses as finanças informam o valor patrimonial que foi atribuído, bem como o número de Matriz, tendo 30 dias para contestar a avaliação. De seguida o pretenso proprietário vai à Conservatória do R. Predial pedir uma certidão negativa e com 3 testemunhas ir ao Notário e fazer a escritura de USUCAPIÃO. A escritura é publicada num jornal da zona e, passados 30 dias se ninguém reclamar, está o caso resolvido. Depois da publicação da escritura tem 60 dias para apresentar o modelo 1 do IMI para declarar às finanças o actual proprietário do artigo.
Chamo a atenção de que as testemunhas não precisam de ser da zona onde o imóvel está localizado. As testemunhas testemunham que o candidato a proprietário está há mais de 20 anos a explorar ou a viver no prédio muito embora possam habitar a centenas de km do local e nunca tenham avistado o referido imóvel.
Se o “verdadeiro proprietário” der pela marosca e o prédio não tiver sido vendido ainda pode mover acção e em meia dúzia de anos resolver o problema; se o prédio tiver sido vendido está tramado porque a lei protege os direitos daqueles que o adquiriram de boa-fé.
Conclusão:
Se quiser aumentar as receitas do Estado através quer do IMT quer do IMI e em simultâneo dedicar-se à agricultura ou à silvicultura, use a usucapião.


Manuela Vaz Velho
professora do ensino superior-politécnico e directora no IPVC


* inicia a sua colaboração com este blogue , o que é uma mais-valia e o Clube agradece.

33 comentários:

  1. Aqui está um bom tema, que merece mais esclarecimentos e algumas reflecções, pois há muito boa gente que não se dá conta destas situações e quando "acorda" já é tarde demais...

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  2. Cara Manuela V Velho
    Pode esclarecer ca o burgo, se isto e' uma lei recente ou antiga?
    Isto porque, pode haver ja' gente a viver desse estratagema que descreve ou comecar a ter ideias para o futuro.
    Se alguem for apanhado a tentar apropriar-se de uma propriedade, nessas circunstancias que referiu, o que lhe acontece, Judicialmente falando?
    E' que aqui, pode nao existir so', as duas maneiras que falou, em que o Estado lucra.
    Pode existir tambem, conivencia do sistema, que permita estas jogadas sujas acontecam e sejam toleradas pois, da' completa impunidade a quem for apanhado? !
    Pedro=Liverpool

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  3. Perguntem aos advogados?..

    Escrituras falsas não são só as de COHEN PEREIRA,o que falta por aí são advogados do GÉNERO.

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  4. Queria informar que não sou jurista apenas parte interessada num processo de usucapião que vem desde 2006. A Lei é antiga; os montantes do IMI e IMT é que aumentaram consideravelmente. Até há pouco tempo era instaurado um processo crime agora só há lugar a processo civel.
    Manuela Vaz Velho

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  5. Sou solicitador e, por ainda acreditar nas pessoas, tenho recusado alguns clientes os quais, de caras (ou de caretas), querem invocar a aquisição por usucapião de prédios (rústicos e/ou urbanos) que nunca estiveram na sua posse - na verdade há muitos anos que se encontram abandonados e não estão na posse de ninguém.
    Não obstante, de facto, o instrumento da usucapião, que existe para solucionar situações verdadeiras e de difícil resolução, como tudo em sociedade, tem e terá sempre uma utilização menos própria por parte do chico-esperto que espreita em cada esquina (na verdade um para cada lado pois nunca andam sozinhos!).
    M. Antunes

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  6. Caro M.Antunes.
    Pelo teor das suas palavras, a Sociedade Portuguesa ainda funciona honesta e corretamente. Segundo diz, so' alguns casos esporadicos, tiram partido da apropriacao indevida de imoveis.
    Mas tem que concordar que, o sistema favorece exatamente apropriacao indevida seja do que for, quando permite o branqueamento de capitais, pela compra de propriedades por esse Portugal fora, sem querer saber da proveniencia do dinheiro.
    Essas propriedades depois, jazem vazias pois o dono, nao tem maos para tantos paes e tao pouco, pode mostrar abertamente que tao vastas propriedades possuiu.
    Nos dois casos, devia-se impor o interesse do Estado (que representa o interesse comum) , acima de tudo.
    No caso do usocapiao, ha' interesse em dar uma saida, ao problema dos predios devolutos e em degradacao. Entao, porque nao o Estado tomar posse ele de edificios abandonados, depois de um periodo razoavel, e o vende a precos reais de mercado, com a condicao de o novo proprietario restaura-lo e retorna-lo para o mercado imobiliario, atraves de arrendamento, por ex?
    E porque o Estado nao comeca a indagar, onde os compradores de propriedades, vao buscar o dinheiro?
    Se todos tem que declarar rendimentos e alguns adquirem mais valores do que os seus rendimentos mostram, alguma coisa vai mal, nao?
    Essa conivencia dos sucessivos "Estados", com a cumplicidade de toda a maquina Judicial e' um dos fatores que estao a arruinar o Pais.
    E tem tanta culpa o que faz, como o que ve, mas nao diz nada.
    Pedro=Liverpool

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  7. Bom dia
    Gostaria de saber o seguinte
    Os meus Pais estão a tomar conta de un terreno á mais de 30 anos,
    Durante estes anos têm tratado do terreno e conservado, o proprietario nunca mais apareceu.

    Neste momento a AUGI da zona colocou um edital a informar que o terreno foi desapropriado para a construção de um jardim.

    O que devo fazer?

    Obrigado

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  8. Contactar ministério agricultura
    gabinete.ministro@mamaot.gov.pt
    213234600

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  9. Bom dia,

    Á 24 anos atrás, os meus pais tomavam conta de uma senhora que sem apoio de familiares vivia ao lado da minha casa, entretanto com o passar dos anos o meu pai pediu á senhora em questão, para no seu quintal construir uma garagem para o meu pai poder pontualmente trabalhar. A Senhora concordou e deu-lhe o aval verbal para o meu pai avançar, O Meu pai então construiu a dita garagem e até hoje usufruiu deste espaço em beneficio próprio, entretanto a senhora faleceu, e a minha irmã na altura com condições financeiras muito débeis foi morar para a casa da senhora, estamos a falar de um espaço extremamente degradado e muito reduzido. A minha irmã habitou a casa durante 10 anos sempre com a permanência do meu pai no quintal, entretanto a minha irmã saiu desta casa pela mesma apresentar condições de habitabilidade muito débeis e os meus pais até hoje continuam a usufruir do espaço como arrumos e da dita garagem, pagando Luz e água que está ainda hoje está no nome da minha irmã, A pergunta é: quase 25 anos passados a permanecer num local de forma pacifica e com o silêncio do mundo a reclamar a dita propriedade, não terá este caso enquadramento na Usucapião?
    Muito Obrigado.

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  10. Joaquim Domingues24/08/12, 00:01

    Bom dia.
    À 21 anos atras,um irmão meu e com a permissão dos nossos pais, construiu uma casa(ilegal)no terreno que lhes pertence.Entretanto nesta espaço de tempo o meu pai faleceu, o que originou que que eu e os meus restantes irmãos (6)nos tornasse-mos proprietarios do terreno juntamente com a nossa mãe porque não se realizaram partilhas. O que neste momento está a acontecer é que o meu irmão que lá habita, é que faz e desfaz o que lhe apetece sem pedir consentimento a ninguem, inclusivé á propria mãe que tambem lá habita ( na sua casa legal)levando estas atitudes a que as relações entre todos nós neste momento não sejam as melhores.
    O que pretendo saber se possivel e por favor, é se nesta situação é possivel o usucapião por parte do meu irmão.

    Um muito obrigado

    Joaquim Domingues

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  11. A melhor forma é contactar um advogado especialista nesta área de arrendamento e propriedade.
    Aconselho-o a levar todos os documentos relacionados com os seus direitos.

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    1. Joaquim Domingues03/09/12, 22:26

      Bom dia.
      Pode por favor dizer-me se a anterior resposta é referente à minha qustão?
      Muito obrigado

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  12. Boa tarde,
    Gostaria de saber se a seguinte situação deve ser tratada à luz da usucapião.
    Os meus pais construiram em 1968 uma casa na propriedade da avó da minha mãe, na suposição de que esta viria a entrar na sua posse por via de partilhas. Contudo tal não veio a acontecer e o herdeiro da propriedade vendeu a propriedade a um terceiro (familiar). Há mais de 15 anos foi efectuado acordo verbal com o proprietário, para a venda de parte do terreno para servir de logradouro da casa, mas à data tal foi rejeitado pela Câmara por o terreno a separar para logradouro ter uma área inferior a 400 m2. Estando os meus pais neste momento a tentar regularizar novamente a situação, foi lhe proposto realizar uma escritura para aquisição através de usucapião(?)apesar do comum acordo das partes. Até aqui ainda pode ser compreensível para a parte do terreno, mas o que está a ser exigido é que essa escritura seja precedida de uma escritura de "justificação" também por usucapião para a casa, dado que: à data da construção (1968), a casa foi efectuada com projecto aprovado pela Câmara e em nome do meu pai, no entanto nunca foi passada licença de habitação e não foi feito registo predial, estando a casa apenas inscrita nas finanças desde 1973 em nome do meu paí. Sendo o meu pai o proprietário e único utilizador da casa desde a data da sua construção, a aplicação da figura jurídica da usucapião não me parece adequada para a regularização da situação de falta de registo da casa no registo predial. Agradeço antecipadamente os comentários que a questão vos possa merecer. Muito obrigado

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    1. Tem varias solucoes para o seu caso, e sem passarem pela justificacao da casa. Nao posso e apresenta-las aqui.
      Procure quem saiba.

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  13. Tem que contactar o ministério ambiente e ordenamento território. Obrigado

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  14. Boa tarde! a minha mae tem na sua posse uma promessa de compra e venda da casa onde vive pagando a 1º parcela nesse acto e depois pagou a outra onde nao constao provas de que pagou, a promessa de venda esta no nome da minha mae, e mais 2 tias minhas, uma ja faleceu e a outra vive la na casa, mas cada uma (minha mae e minha tia) tem a sua parte da casa, as pessoas que fizeram a promessa de compra e venda que eram os herdeiros da casa nao se encontram vivos, gostaria de saber como posso fazer para que a casa passe a ser da minha mae, por usucapião? ela ja vive la ha mais de 50 anos nestas condições.
    Aguardo resposta.

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  15. Bom Dia!

    Há 35 anos que a minha mãe herdou a casa e terreno rústico onde actualmente ainda vive. ela sempre soube que tinha herdado 2000 mil metros quadrados, mas na sua ignorância nunca se questionou se o bocado que usava, teria ou não essa dimensão.

    há uns anos, nós filhos começamos a tratar das burocracias dos terrenos e descobrimos que faltavam efectivamente 2 terços do terreno herdado...

    Parece que, mesmo ao nosso lado, o vizinho conseguiu há 17 anos fazer uscapiao de 2 terços do nosso terreno, alegando que o terreno seria de outra pessoa (sem herdeiros e já falecida na altura). O processo foi tão oculto que, nenhum dos vizinhos desconfiou, e só passados 17 anos e muita investigação, o descobrimos.

    A partir do usocapião feito ocultamente, e legamente obtido na base de falsas testemunhas, o terreno foi vendido a familiares, e tudo o que o actual vizinho lá fez está legalizado.

    Será que, nós como herdeiros, ainda podemos reaver o bocado em falta?

    Muito obrigado.

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  16. Bom dia!!!!

    Não sou advogado nem solicitador, no entanto, julgo que tem 180 dias, depois de ter conhecimento dessa situação. Tem que nomear um advogado para acionar a reclamação no Tribunal.

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  17. Boa noite,
    Neste momento fiz negócio de um terreno, em que o proprietário está a viver na Austrália, mas esse terreno é explorado a +- 30 anos por um casal que nem sequer pediu autorização ao proprietário... o casal afirma que sim, o proprietário diz que não.

    Neste caso o casal que explora o terreno, tem direito ao terreno sem ter que pagar ao proprietário?
    Eu estou sujeito a perder o dinheiro e a ficar sem o terreno?

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  18. Boas tardes! Há 19 anos comprei uma moradia em que estava inserida numa urbanização, e desde essa altura, aumentei o meu jardim por ser de dimensões reduzidas para terrenos á partida na posse do urbanizador/construtor (digo á partida porque na minha escritura, as confrontações são todas de terrenos cedidos á câmara), que por sua vez o urbanizador entregou a urbanização á câmara municipal acerca de 2 anos. A minha pergunta é: o terreno que ocupei há 19 anos atrás em que o mesmo está relvado e delimitado por sebes e rede desde o seu inicio tem possibilidade de se fazer escritura por usucapião?
    Nota: Neste jardim, não é nem nunca será para construir algo, unicamente para ser usado como jardim, espaço verde, nada mais.
    Cumprimentos,
    JCR

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    1. Pelo que descreve quando aumentou o jardim do seu lote usurpou terrenos do domínio público municipal, por força da aprovação da urbanização. Ora, os terrenos do domínio público não podem ser objecto de negócio pelo que, se a Câmara se comportar como deve, vai obrigá-lo a devolver os terrenos que ocupou ilegalmente e levantar-lhe um auto de contra-ordenação.

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  19. Boa tarde.
    Vivo numa casa dos meu avós com quintal atrás e há frente da casa, meu avô emprestou o quintal da frente a um sobrinho que mora ao lado que não tinha terra de cultivo isso já há mais de 20 anos, este que para cultivar o quintal entrava pela entrada da casa dos meus avós porque uma ribeira separa o nosso terreno do dele. Entretanto quando vim morar para esta casa com os meus pais o dito sobrinho foi convidado a sair, mas isso nunca aconteceu até que há uns anos foi expulso e levou o caso a tribunal. Meu avô e o dito sobrinho já faleceram mas a família dele quer adquirir o quintal que fica no nosso terreno e que se entra pela nossa entrada.
    O decisão do tribunal está marcada para a próxima semana será possível que um juiz irá ceder de gratuitamente o terreno de um para beneficio do outro dentro da sua própria casa?

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  20. Como posso encontrar um edital de usucapião de um terreno no Alentejo?

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  21. Boa tarde,
    Eu vivo na casa dos meus pais desde que nasci, ou seja, 31 anos. Entretanto os meus pais foram viver para o norte e eu fiquei na casa, já há 8 anos só para mim. Hoje já sou casada e tenho 2 filhos menores. Este ano a minha casa está a sofrer muito por causa da chuva, principalmente por causa do andar de cima, que está abandonado há mais de 20 anos e nao tem tido qualquer melhoramento ou restauração. Neste momento é preciso arranjar a casa de cima, pois a chuva entra pelo telhado e pela janela do andar de cima, e depois cai na minha cozinha (já tenho um buraco no tecto). Gostava de saber o que posso fazer? Estou desesperada. Isto porque a dona diz que não vai gastar mais dinheiro na casa e nem quer saber da casa... Obrigada

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  22. Boa tarde,
    Eu vivo num andar que era dos meus pais, desde que nasci, ou seja, 31 anos. Neste momento, estou com um grave problema em casa, chove-me dentro da cozinha e tenho um buraco já no tecto. A dona do suposto andar de cima diz que nao quer saber da casa e nao gasta mais dinheiro na casa. O mal vem da casa dela, da janela da suposta cozinha dela e do telhado. Ela já "abandonou" a casa há mais de 20 anos e nunca mais fez nada na casa e nem meteu lá os pés na casa. Que direito tem ela? O que posso fazer? Nota: a zona onde habito está em processo de legalização. Mas os meus pais têm uma escritura de compra e venda. Espero que me ajude, estou desesperada, não sei o que fazer? Obrigada.

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  23. Em cima tem o contacto do ministério que tutelava o arrendamento. Ao separar.se o ambiente da agricultura não sei se se mantém. Tente e não desista. Boa sorte

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  24. moro com o meu avo ele passou pra mim a parte do quintal da casa dele que tem acesso por um beco vizinho a ele se algum dia vender essa e o quintal tiver em meu nome posso perder o direito de acesso ao beco?

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  25. Este texto foi escrito por um membro do Clube. Em cima nos comentários tem os locais que deve contactar para se esclarecer.

    Por muito que queiramos não conseguimos ajudar.

    Obrigado,

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  26. A minha questão sobre o usocapião é um pouco dramática. Depois de um processo de divórcio onde não foi feita a separação de bens a minha ex-mulher conseguiu reunir as condições para fazer uma JUSTIFICAÇÃO E PARTILHA POR DIVÓRCIO, juntando uma quantidade de incongruências desde a compra verbal do terreno onde construímos a casa com r/c e 1ºandar, até lá vem nomeado "fazendo obras de conservação necessárias. O resto do documento nota-se bem o quanto é que foi forjado, até com testemunhas e tudo; infelizmente a minha assinatura está lá presente e agora eu só precisava de saber até que ponto se pode impugnar um documento deste tipo, realizado em 2-5-2003

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  27. Boa noite.
    A minha questão é a seguinte!
    Os meus pais são proprietários de um andar que fica no R/Ch Esq. de um prédio com 8 habitações.
    O prédio é uma construção de 1981.
    Este mesmo prédio possui garagens, onde todos os esquerdos são possuidores de uma garagem fechada.
    No projeto que está no registo da camara ou conservatória não é assim que está definido.
    Um vizinho que mora no 3 andar do lado direito, “que já é o 2 murador”, depois de 8 anos de la habitar decidiu ameaçar na reunião de condomínio que queria o espaço que a garagem do 2 andar esquerdo lhe está a ocupar!
    A minha pergunta é?
    1 - Depois de estes anos todos, ele ainda tem o direito de pedir para haver alteração na divisão das garagens?
    2 - Onde se pode usar neste caso o Usocapião?
    3 – Ele diz que na escritura está lá referenciado um espaço de garagem, o que tem! Mas, devido á própria estrutura do prédio existe uma coluna que lhe impede o acesso de carro ao seu espaço e ainda para mais a garagem do 2 andar está a ocupar espaço que para ele lhe deveria pertencer.
    Sabendo que o prédio já existe desde 1981 e ele embora morador desde 2006 o possa exigir tal facto? Ameaçando a dizer que todas as garagens incluindo a dos meus pais terá que vir a baixo?
    Obrigado pela ajuda…

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  28. Bom dia,peço que me ajudem nesta situação:
    Meus pais vivem há mais de 40 anos numa fazenda com casa,a casa está velha,nunca pagamos nada ao estado da décima da casa,pagavamos á proprietária com o que meu pai produzia (laranjas e uvas)era a partir 3 para nós 1 para a propriétaria,neste momento não pagamos nada e ela nem aparece ao terreno há ja alguns anos. Não temos documentos nenhuns nem meus pais assinaram nada na altura do acordo,acordo este foi todo de forma verbal. obrigado

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  29. boa tarde:
    vivo num terreno com a minha mulher e filho,vivo aqui desde que nasci e tenho 35 anos.Existiu um acordo verbal com os meus pais há 47 anos atrás em que o pagamento era o que produziamos na agricultura.desde alguns anos atrás a propriétaria nunca mais apareceu.
    Nunca pagamos a décima da casa,seria possível ganhar esta causa por usucapião.
    O terreno esta sendo cultivado por mim.
    OBRIGADO

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  30. Não temos como ajudar. A não ser contactar o Ministério e instituições que demos nos comentários.

    Quem escreveu este texto foi Manuela Vaz Velho ( dr.ª) - email - mvazvelho@gmail.com

    Obrigado

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